En la Ciudad de México, la mayoría de las obras nuevas, ampliaciones y modificaciones importantes requieren registrar una manifestación de construcción ante la alcaldía donde se ubica el predio. Hay tres modalidades (A, B y C) que dependen del tamaño y el uso del proyecto. Algunas obras específicas, como demoliciones o excavaciones, requieren además una licencia de construcción especial, y al terminar se presenta un aviso de terminación de obra.
Antes de todo eso, necesitas confirmar que el uso de suelo de tu predio permite lo que quieres construir. Y para obras de mayor escala, un Director Responsable de Obra (DRO) debe firmar el proyecto y supervisarlo. En esta guía te explicamos cada pieza para que llegues preparado con la autoridad o con tu constructora.
Nota importante: la normativa de construcción en la CDMX se actualiza con cierta frecuencia y algunos requisitos varían según la alcaldía o la zona. Esta guía es informativa. Antes de iniciar cualquier obra, confirma los requisitos vigentes con la alcaldía correspondiente, con la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (SEDUVI) y con tu DRO.
El marco legal: qué normas aplican
Los permisos de construcción en la capital se rigen principalmente por:
- El Reglamento de Construcciones de la Ciudad de México y sus Normas Técnicas Complementarias, que definen las modalidades de manifestación, las obligaciones de los responsables técnicos y los requisitos de seguridad estructural.
- La Ley de Desarrollo Urbano y los programas de desarrollo urbano (de cada alcaldía y, en algunas zonas, programas parciales), que determinan qué usos de suelo, alturas y densidades se permiten en cada predio.
- El Código Fiscal de la Ciudad de México, que fija los derechos que se pagan por los trámites.
- Normas de protección civil, de medio ambiente y, en zonas patrimoniales, disposiciones federales del INAH o del INBAL.
Paso previo: uso de suelo, alineamiento y número oficial
Antes de diseñar en serio, verifica qué puedes construir en tu predio. Los documentos más comunes son:
- Certificado de uso de suelo: emitido por la SEDUVI, indica la zonificación del predio, los usos permitidos, el número de niveles y el porcentaje de área libre, entre otros datos. Hay distintas modalidades, como el certificado único de zonificación o el de derechos adquiridos.
- Constancia de alineamiento y número oficial: la emite la alcaldía y establece el límite del predio con la vía pública, posibles restricciones y el número oficial.
Si el proyecto no encaja en la zonificación, existen procedimientos de cambio de uso de suelo o de dictamen, pero son trámites más largos y con resultado incierto. Por eso conviene revisar este punto antes de comprar un inmueble o de comprometer un diseño.
Manifestación de construcción tipos A, B y C
La manifestación de construcción es el registro formal de la obra. El Reglamento clasifica las obras en tres tipos. Los límites exactos de superficie, niveles y claros están en el Reglamento y pueden modificarse, así que toma esta tabla como orientación general:
| Tipo | Para qué obras aplica, en términos generales | ¿Requiere DRO? |
|---|---|---|
| A | Obras de menor escala, como una vivienda unifamiliar de superficie y altura limitadas, ampliaciones pequeñas, reparaciones o modificaciones menores. | Generalmente no, siempre que la obra cumpla los límites establecidos. |
| B | Obras de mayor escala, de uso habitacional, no habitacional o mixto, que no rebasan los umbrales de superficie establecidos para el tipo C. | Sí, y corresponsables cuando el proyecto lo requiere. |
| C | Obras de gran escala que superan los umbrales del tipo B o que requieren dictamen de impacto urbano. | Sí, junto con los corresponsables que correspondan. |
Qué suele pedirse para ingresar una manifestación
La lista exacta depende del tipo y de la alcaldía, pero normalmente incluye:
- Formato de manifestación debidamente llenado y firmado.
- Acreditación de la propiedad o posesión del predio e identificación del propietario.
- Certificado de uso de suelo vigente y constancia de alineamiento y número oficial.
- Proyecto arquitectónico y, en tipos B y C, proyectos estructural y de instalaciones, memorias de cálculo y firma del DRO y corresponsables.
- Comprobante de pago de derechos.
- Según el proyecto, documentos adicionales como estudio de mecánica de suelos, dictámenes de impacto urbano o ambiental, visto bueno de protección civil o autorizaciones de INAH/INBAL.
Vigencia y prórroga
La manifestación registrada tiene una vigencia determinada que depende del tipo y la superficie de la obra, y puede prorrogarse si la obra no termina a tiempo. Verifica la vigencia de tu registro y solicita la prórroga antes de que venza.
Licencia de construcción especial
Algunas obras no se resuelven con la manifestación y requieren una licencia de construcción especial. Entre los casos más comunes están:
- Demoliciones.
- Excavaciones o cortes de cierta profundidad.
- Tapiales que invaden la banqueta.
- Instalaciones subterráneas o aéreas en la vía pública.
- Estaciones de servicio, edificaciones en suelo de conservación y otras obras específicas señaladas en el Reglamento.
Estas licencias se tramitan ante la alcaldía o, en ciertos casos, ante otras autoridades de la Ciudad. Es común que un mismo proyecto requiera la manifestación y una o varias licencias especiales.
El papel del Director Responsable de Obra (DRO)
El Director Responsable de Obra es un profesional registrado ante la autoridad que asume la responsabilidad técnica de que la obra cumpla con el Reglamento de Construcciones y sus normas. Sus funciones principales son:
- Revisar y firmar el proyecto y la manifestación de construcción.
- Vigilar que la obra se ejecute conforme al proyecto registrado.
- Llevar y firmar la bitácora de obra, donde se registran los avances, cambios e incidencias.
- Coordinarse con los corresponsables (en seguridad estructural, diseño urbano y arquitectónico, o instalaciones) cuando el proyecto los requiere.
- Firmar el aviso de terminación de obra.
Contratar a un DRO no es un trámite de papel: es una garantía técnica para ti. Antes de firmar con una constructora, pregunta quién fungirá como DRO y verifica que su registro esté vigente. En nuestro artículo sobre cómo elegir una constructora en CDMX explicamos qué más revisar.
Aviso de terminación de obra y autorización de uso
Cuando la obra concluye, el propietario y, en su caso, el DRO presentan el aviso de terminación de obra ante la alcaldía. Para las obras de tipo B y C, la autoridad revisa que lo construido coincida con lo registrado y, si todo está en orden, otorga la autorización de uso y ocupación.
Este paso es fácil de olvidar, pero es importante: sin él puedes tener problemas al escriturar, vender, rentar, contratar ciertos servicios o tramitar licencias de funcionamiento para un negocio.
Resumen del proceso, paso a paso
- Verifica el uso de suelo y obtén la constancia de alineamiento y número oficial.
- Desarrolla el proyecto arquitectónico y las ingenierías necesarias.
- Define con tu DRO qué tipo de manifestación aplica y qué licencias especiales se necesitan.
- Reúne la documentación y paga los derechos correspondientes.
- Ingresa la manifestación y, en su caso, las licencias especiales.
- Ejecuta la obra conforme al proyecto registrado, con bitácora al día.
- Presenta el aviso de terminación de obra y, cuando aplique, obtén la autorización de uso y ocupación.
Errores frecuentes que retrasan los permisos
- Diseñar antes de revisar el uso de suelo. Es la causa más común de proyectos que hay que rehacer.
- Ingresar documentación incompleta. Una prevención o rechazo puede reiniciar los tiempos.
- Hacer cambios en obra sin actualizar el registro. Las modificaciones relevantes deben registrarse.
- Dejar vencer la manifestación. Pide la prórroga a tiempo.
- Olvidar el aviso de terminación. Puede bloquear trámites posteriores del inmueble.
- Asumir que todas las alcaldías piden lo mismo. Algunos requisitos y criterios cambian; confirma siempre con la alcaldía.
Cómo te ayuda una constructora con los trámites
En un proyecto llave en mano, la gestión de permisos forma parte del alcance: la constructora integra la documentación técnica, coordina al DRO y a los corresponsables, da seguimiento ante la autoridad y se asegura de que la obra se ejecute conforme a lo registrado. Para ti, eso significa menos tiempo en ventanillas y menos riesgo de clausuras o multas.
En Grupo SINCO, con más de una década de experiencia en obra en la Ciudad de México, acompañamos a nuestros clientes desde la revisión inicial del predio hasta la entrega del inmueble.
¿Tienes un proyecto en puerta?
Si estás por construir, ampliar o remodelar y no tienes claro qué permisos necesitas, cuéntanos sobre tu predio y lo que quieres hacer. Te orientamos sobre la ruta de trámites y te proponemos un plan de trabajo realista.
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