En un contrato de obra a precio alzado, el contratista se compromete a entregar una obra definida por un precio total fijo y asume el riesgo de que las cantidades reales sean mayores a las estimadas. En un contrato a precios unitarios, se pacta un precio por cada unidad de trabajo y se paga lo realmente ejecutado y medido, así que el monto final depende de las cantidades reales.
La elección no es solo administrativa: define quién asume el riesgo de las variaciones, cómo se pagan los avances y qué tan fácil es controlar el costo final. A continuación te explicamos cómo funciona cada esquema, cuándo conviene y qué revisar antes de firmar.
Nota: esta guía es informativa y se enfoca en obra privada. La obra pública tiene reglas propias en su legislación específica. Para la redacción de un contrato, apóyate en un abogado con experiencia en construcción.
Cómo funciona el contrato a precio alzado
El cliente entrega un proyecto y unas especificaciones; el contratista presenta un precio total para ejecutarlo. Una vez firmado:
- El monto no cambia por errores de cuantificación del contratista.
- Los pagos suelen ligarse a hitos o porcentajes de avance, no a mediciones detalladas.
- El precio sí se ajusta cuando el cliente modifica el alcance, y en los supuestos que el contrato prevea expresamente.
Funciona bien cuando el proyecto ejecutivo está completo y las especificaciones son claras. Si el alcance es vago, el contratista tiende a protegerse con un precio más alto o a interpretar el alcance a su favor, y los conflictos aparecen al final.
Cómo funciona el contrato a precios unitarios
La base es el catálogo de conceptos con sus precios unitarios. Durante la obra:
- Se mide lo ejecutado en cada periodo con números generadores.
- Se paga por estimaciones, multiplicando cantidades ejecutadas por precios unitarios.
- Los volúmenes excedentes se pagan al precio pactado.
- Los conceptos extraordinarios, que no estaban en el catálogo, requieren un precio nuevo autorizado por el cliente.
Es más flexible y transparente, pero exige más control: alguien del lado del cliente debe revisar las mediciones y autorizar los extraordinarios.
Comparativa
| Aspecto | Precio alzado | Precios unitarios |
|---|---|---|
| Monto final | Fijo, salvo cambios de alcance | Variable según cantidades reales |
| Riesgo de cantidades | Lo asume el contratista | Lo asume el cliente |
| Requisito previo | Proyecto ejecutivo completo | Catálogo de conceptos con cantidades estimadas |
| Forma de pago | Por hitos o porcentaje de avance | Por estimaciones medidas |
| Control administrativo | Menor | Mayor: mediciones y generadores |
| Cambios durante la obra | Requieren renegociar el precio | Se resuelven con precios pactados o extraordinarios |
| Ideal para | Obras bien definidas, con poco margen de cambio | Remodelaciones, obras con incertidumbre o alcance abierto |
Cuándo conviene cada uno
Precio alzado suele convenir cuando:
- El proyecto ejecutivo está terminado y aprobado.
- Necesitas certeza presupuestal para un financiamiento o un comité de inversión.
- No tienes un equipo técnico que revise estimaciones detalladas.
- Es una obra repetitiva, como sucursales con un prototipo definido.
Precios unitarios suele convenir cuando:
- Hay incertidumbre en cantidades: excavaciones, cimentaciones, demoliciones.
- Es una remodelación donde lo que está oculto puede cambiar el alcance.
- El proyecto se irá definiendo durante la obra.
- Tienes, o contratas, una supervisión capaz de revisar mediciones.
En la práctica, muchos contratos son mixtos: precio alzado para lo definido y precios unitarios para lo incierto. En un proyecto llave en mano es frecuente pactar precio alzado sobre un alcance cerrado, con un procedimiento claro para cambios.
Cómo se manejan los cambios en cada esquema
Casi ninguna obra termina exactamente como se proyectó. La diferencia entre un contrato sano y uno conflictivo está en cómo se resuelven los cambios.
En precio alzado, cualquier modificación que solicite el cliente se cotiza como una orden de cambio: el contratista presenta el costo adicional o la deducción y el impacto en el plazo, y el cliente lo autoriza por escrito antes de ejecutar. Lo delicado es distinguir entre un cambio real de alcance y algo que ya estaba incluido; por eso el alcance debe estar bien anexado.
En precios unitarios, si el trabajo nuevo corresponde a un concepto existente, se paga al precio pactado y solo se ajusta la cantidad. Si es un trabajo distinto, se analiza un precio extraordinario con la misma estructura de costos del contrato y se autoriza antes de ejecutar.
En ambos casos, conviene que el contrato fije un plazo para que el contratista presente la cotización del cambio y otro para que tú respondas, de manera que la obra no se detenga esperando decisiones.
Cómo se paga en la práctica
- Anticipo: es habitual pactar un anticipo para arranque y compra de materiales, que se amortiza proporcionalmente en los pagos siguientes.
- Pagos periódicos: en precio alzado, contra hitos verificables, por ejemplo cimentación terminada o estructura terminada; en precios unitarios, contra estimaciones con números generadores revisados.
- Retenciones o garantías: muchas obras pactan una retención o una fianza para cubrir pendientes y vicios ocultos, que se libera conforme a lo acordado.
- Finiquito: el cierre económico que concilia lo pagado, lo ejecutado, los cambios autorizados y las deductivas.
Cláusulas que debes revisar en cualquier contrato de obra
Sin importar el esquema, asegúrate de que el contrato defina:
- Alcance y anexos: planos, especificaciones, catálogo de conceptos y programa de obra como parte del contrato.
- Procedimiento de cambios: cómo se solicitan, cotizan y autorizan por escrito antes de ejecutarse.
- Forma de pago: anticipo, estimaciones o hitos, plazos de revisión y de pago.
- Ajuste de precios: si existe, con qué mecanismo y en qué supuestos.
- Plazo y penalizaciones: fecha de entrega, causas justificadas de retraso y penas convencionales.
- Garantías: fianzas o mecanismos de garantía de anticipo, cumplimiento y vicios ocultos, y retenciones si se pactan.
- Seguros: responsabilidad civil y, en su caso, de la obra.
- Responsables técnicos: quién funge como Director Responsable de Obra y quién tramita los permisos.
- Recepción y finiquito: cómo se recibe la obra, cómo se atienden pendientes y cómo se cierra la relación económica.
- Solución de controversias: jurisdicción y mecanismos previos como la conciliación.
Errores comunes al contratar
- Firmar a precio alzado con un proyecto incompleto. Cada indefinición se convierte en un extra.
- Firmar a precios unitarios sin quien revise las estimaciones. Pagas lo que se reporta, no lo que se midió.
- Aceptar cambios verbales. Sin autorización escrita, después nadie recuerda lo mismo.
- No anexar el programa de obra. Sin él, las penalizaciones por retraso son difíciles de aplicar.
- Elegir la constructora solo por el monto. Revisa también experiencia y solvencia, como explicamos en cómo elegir una constructora en CDMX.
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